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L’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme dispose que :

« L'emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. »

Cette définition réglementaire est toutefois à utiliser avec précaution car elle ne vaut que pour l’application du droit des sols, afin de contrôler le franchissement des seuils selon lesquels un projet de construction est soumis à déclaration préalable ou à permis de construire, ou bien s’il est dispensé de toute autorisation. La notion d’emprise au sol permet également d’apprécier le franchissement du seuil de recours obligatoire à un architecte.

En revanche, cette définition ne vaut pas pour l’application des règles d’emprise au sol pouvant être prescrites au titre de l’article 9 des règlements de PLU.

Il revient généralement à chaque PLU de définir la manière d’appliquer les règles d’emprise au sol ainsi prescrites.

A défaut de définition, ou bien lorsque la définition n’est pas suffisamment claire ou précise, c’est alors au juge administratif d’en apprécier les modalités d’application en cas de litige.

Dans un arrêt du 13 mars 2018, la Cour administrative d’appel de Lyon a considéré que :

« L'emprise au sol s'entend, en principe, comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, en l'absence de prescriptions particulières sur ce point dans le document d'urbanisme ; que, d'autre part, si les niveaux totalement enterrés d'une construction ne doivent pas être pris en compte pour déterminer son emprise au sol, la surface d'un niveau accessible de plain-pied, même partiellement enterré, doit être incluse dans la détermination de cette emprise ».

Le juge d’appel a d’abord repris les éléments de définition prévus à l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme, à savoir la projection du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, tout en précisant qu’il s’agit d’une définition de principe applicable en l’absence de prescriptions particulières sur ce point dans le document d’urbanisme.

Mais il a également apporté des précisions quant à l’application de la règle d’emprise au sol lorsque le terrain d’assiette présente un dénivelé et que le projet de construction comporte des étages partiellement souterrains.

Cette jurisprudence vient confirmer le fait que les niveaux totalement enterrés d’une construction ne doivent pas être pris en compte pour déterminer son emprise au sol, c’est à dire qu’une règle d’emprise au sol ne peut faire obstacle à la construction ne niveaux souterrains occupant la totalité du terrain d’assiette.

A contrario, dès lors qu’un niveau même partiellement enterré est accessible de plain-pied, la règle d’emprise au sol s’applique.

CAA Lyon 13 mars 2018, SCI Alexandra, n° 15LY02376

Flash info rédigé par Sébastien LAMY-WILLING, stagiaire, en collaboration avec Barbara RIVOIRE, Avocat Associé, mis en ligne le 30 mars 2018