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L’article R. 423-23 du Code de l’urbanisme dispose que :

« Le délai d'instruction de droit commun est de :

a) Un mois pour les déclarations préalables ;

b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l'habitation, ou ses annexes ;

c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d'aménager.»

Pour l’application du délai d’instruction de deux mois des demandes de permis portant sur la construction d’une maison individuelle, le Code de l’urbanisme renvoie expressément au Code de la construction et de l’habitation, et plus particulièrement à son article L. 231-1.

Or, l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation ne définit pas à proprement parler la maison individuelle, mais dispose que peut faire l’objet d’un contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI) toute « construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage ».

Faisant une application combinée de ces dispositions, le Conseil d’Etat a jugé, dans un arrêt du 26 mars 2018, que seules les demandes portant sur un immeuble dont les surfaces sont exclusivement ou principalement affectées à un usage d'habitation et qui, selon les termes de l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation, ne comporte pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage, relèvent du b de l’article R. 423-23 du Code de l’urbanisme.

En l’espèce, la Haute juridiction administrative a considéré que :

« La cour a relevé, par une appréciation souveraine, que la demande de permis de construire concernait un hangar à usage agricole de 534,05 mètres carrés, dont 138,46 mètres carrés affectés à l'habitation et 395,59 mètres carrés affectés à l'activité agricole. Par suite, en jugeant que ce projet, qui n'était pas principalement affecté à l'habitation, ne pouvait, pour l'application des dispositions de l'article R. 423-23 du code de l'urbanisme, être regardé comme une maison individuelle et en en déduisant, pour écarter le moyen tiré de ce que l'arrêté attaqué aurait irrégulièrement retiré un permis de construire né tacitement, que le délai d'instruction de cette demande n'était pas celui de deux mois applicable aux projets de maison individuelle mais celui de trois mois applicable dans les autres cas, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit ».

La solution ainsi rendue n’était toutefois pas évidente, compte tenu du fait que le local en question comportait à la fois une partie affectée à un usage d’habitation et un usage professionnel.

Le critère retenu était l’affectation à l’usage d’habitation à titre principal, alors que l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation n’établit aucune hiérarchie entre les usages d’habitation et professionnels.

Il est à souligner enfin qu’il doit être fait application des dispositions du Code de la construction et de l’habitation pour définir la notion de maison individuelle seulement lorsqu’il y est fait un renvoi express.

A défaut de renvoi express, et en vertu du principe d’indépendance des législations, il convient de faire application des critères posés par la jurisprudence du Conseil d’Etat, qui attache une grande importance au volume et à l’aspect de la construction envisagée notamment (CE, 20 novembre 2002, n° 211042 – CE, 22 juillet 1992, n° 78196).

CE, 26 mars 2018, n° 405330

Flash info rédigé par Sébastien LAMY-WILLING, stagiaire, en collaboration avec Barbara RIVOIRE, Avocat Associé, mis en ligne le 29 mars 2018