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Par un arrêt du 16 octobre 2017, le Conseil d’Etat a jugé que les dispositions de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme n’imposaient pas que la servitude de cour commune ait été établie avant la délivrance du permis de construire pour s’en prévaloir.

La servitude de cour commune est régie par les articles L. 471-1 à L. 471-3 du code de l’urbanisme et permet de déroger aux règles d’implantation par rapport aux limites de propriété. Le principe de la servitude de cour commune donne en effet la possibilité de s’affranchir des règles du PLU relatives aux distances par rapport aux limites séparatives et permet ainsi de calculer le retrait de la construction projetée par rapport à un point situé sur la propriété voisine et non au regard des limites séparatives du terrain d'assiette.

Conformément à l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme, lorsque l’édification des constructions est subordonnée, pour l’application des règles d’urbanisme, à l’institution sur des terrains contigus d’une servitude de cour commune, «  la demande est accompagnée des contrats ou des décisions judiciaires relatifs à l’institution de ces servitudes ».

Cette disposition était, jusque-là, interprétée strictement par le Conseil d’Etat qui estimait que la servitude devait être préconstituée pour être régulièrement prise en compte dans le cadre d’une demande de permis de construire (Conseil d’Etat en date du 21 janvier 1981, n°15323). Les tribunaux administratifs appliquaient cette jurisprudence de façon constante en considérant que le pétitionnaire du permis de construire devait joindre à sa demande un contrat de servitude et que la production d’un simple projet de convention n’était pas suffisante (TA Montreuil, 24 avril 2017, n° 1205240).

Néanmoins, cette jurisprudence posait des difficultés pratiques aux pétitionnaires qui étaient rarement en mesure de formaliser la servitude de cour commune. En effet, en réalité, la servitude n’est effective qu’une fois le permis accordé dès lors qu’elle n’a d’utilité que par rapport au projet faisant l’objet de la demande. De même, bien souvent, la servitude ne peut être établie avant la délivrance du permis dès lors qu’elle est constituée sur un terrain issu d’une division foncière projetée dont la réalisation dépend justement de l’obtention dudit permis.

Le Conseil d’Etat est donc revenu sur cette jurisprudence en jugeant que :

« 2. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que, lorsque l'institution d'une servitude de cours communes est requise pour l'édification d'une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l'autorité administrative sans qu'aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu'une telle servitude sera instituée lors de l'édification de la construction projetée ; que ces dispositions n'imposent pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré ».

Ainsi, selon le Conseil d’Etat, il appartient seulement au pétitionnaire « de joindre à sa demande des documents de nature à établir que la servitude aurait pris effet à la date de délivrance du permis ».

En l’espèce, la Haute Assemblée a estimé que la production, dans le dossier de permis de construire, de « la copie du projet de convention d'institution de la servitude, la promesse unilatérale de vente de la commune en date du 19 juillet 2011 mentionnant expressément que celle-ci s'engageait à constituer une convention de cour commune grevant la propriété qu'elle conserverait et définissant, de manière précise et circonstanciée, les contours de la servitude en cause » était suffisante pour satisfaire aux exigences du code de l'urbanisme.

Le Conseil d’Etat opte ici pour une interprétation souple et réaliste de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme favorable aux pétitionnaires de permis de construire souhaitant se prévaloir d’une servitude de cour commune.

Désormais, l'engagement ferme et précis de constituer une servitude de cour commune au stade de la demande de permis de construire est suffisant.

Les pétitionnaires ne seront donc plus confrontés à la difficulté de devoir formaliser l’institution d’une servitude de cour commune avant même la délivrance du permis de construire.

Conseil d'État, 2ème - 7ème chambres réunies, 16/10/2017, 401706

Flash info rédigé par François BAS, Avocat, mis en ligne le 2 mars 2018