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Le 6 octobre 2017, dans sa décision n°412365, le Conseil d’Etat a saisi le Conseil constitutionnel d’une question priorité de constitutionnalité (QPC) sur l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

Aux termes de cet article, tout locataire ou occupant de bonne foi dispose d’un droit de préemption sur les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel qu’il occupe, avant la conclusion de toute vente consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots. Dans cette perspective, le bailleur notifie une offre de vente au locataire ou occupant de bonne foi à peine de nullité de la vente.

Cet article prévoit, également, le droit de préemption des communes en l'absence d'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l’offre ainsi notifiée. Le bailleur communique, alors, sans délai au maire de la commune, le prix et les conditions de vente de l'ensemble des locaux pour lesquels il n'y a pas eu acceptation.

Par décision du 9 janvier 2018, le Conseil constitutionnel a déclaré comme ne portant pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété, la possibilité pour tout locataire ou occupant de bonne foi d’exercer leur droit de préemption dans la seule hypothèse où le bail ou l’occupation sont antérieures à la division ou la subdivision de l’immeuble.

A l’inverse, le juge constitutionnel a déclaré le droit de préemption des communes contraire à la Constitution en ce qu’il porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété, dès lors que :

  • le législateur n’a imposé aux communes aucune obligation de maintien du locataire ou de l’occupant de bonne foi à l’échéance du bail ou à l’expiration du titre d’occupation ;
  • à défaut d’accord amiable, le législateur a prévu que le prix de vente soit fixé par le juge de l’expropriation et, qu’en l’absence de paiement, le propriétaire ne puisse reprendre la libre disposition de son bien qu’à l’issue d’un délai de six mois à compter de la décision du juge ou de la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.

DC n° 2017-683 QPC du 9 janvier 2018

Flash info rédigé par Karin APRAHAMIAN, Avocat, mis en ligne le 16 janvier 2018