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1. Par un arrêt en date du 24 février 2017, la Cour de cassation réunie en chambre mixte est venue préciser le type de nullité affectant un contrat de mandat entre un bailleur et un agent immobilier suite au non-respect des conditions de forme du contrat.

Dans cette affaire, un propriétaire, représenté par son agent immobilier, a, le 29 octobre 2012, fait délivrer à Mme X..., locataire, un congé avec offre de vente pour le 14 mai 2013 et le locataire l’a assigné en nullité du mandat de l’agent immobilier du fait de la méconnaissance de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972[1].

2. Si, le 29 septembre 2016, soit deux jours avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016[2], la Cour de cassation sanctionnait le non-respect de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 par une nullité absolue[3], dans son arrêt du 24 février 2017, elle affirme désormais que ce manquement est frappé d’une nullité relative.

Elle justifie ce revirement d’une part, « au regard de l’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, qui conduit à apprécier différemment l’objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire ».

D’autre part, par « l’existence de dispositions protectrices du locataire qui assure un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72 alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée, par une nullité relative ».

3. La Cour de cassation applique ici la réforme du droit des obligations qui a codifié la distinction entre nullité relative et nullité absolue à l’article 1179 du code civil lequel dispose que « La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé ».

La Cour de cassation vient donc consacrer la théorie « moderne » des nullités, telle qu’exposée dans le rapport remis au Président de la république sur la réforme du droit des contrats[4].

Cela implique que les tiers sont désormais exclus de cette action, puisque la nullité relative ne peut être demandée, conformément à l’article 1181 du code civil, que « par les parties que la loi entend protéger ».

Cass. Ch. Mixte, 24 février 2017, n°15-20411

Flash info rédigé par Yoan VOLPELLIERE, élève avocat, sous la direction de Jean-Christophe LUBAC, Avocat associé, mis en ligne le 22 mars 2017

[1] Décret n°72-678 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.

[2] Décret n°2016-131 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

[3] Cass, Civ.3ème,29 septembre 2016, n°14-26674.

[4] Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations. Rapport, JO 11 février 2016