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1. Insérée dans la loi ALUR du 24 mars 2014, l’obligation d’immatriculation des copropriétés est désormais effective depuis la parution du décret n°2016-1167 du 26 août 2016 et de l’arrêté du 10 octobre de la même année.

Elle constitue un acte purement déclaratif, qui se distingue de l’enregistrement.

Elle fait actuellement l’objet de toutes les attentions de la part des professionnels du droit[1], et doit être exécutée dans certains cas avant le 31 décembre 2018.

Ces différents procédés d’immatriculation sont désormais prévus aux articles L.711-1 à L.711-7 et R.711-1 à R.711-21 du code de la construction et de l’habitation.

2. Quels sont les syndicats soumis à l’obligation d’immatriculation ?

Selon l’article L. 711-1 du code précité, les syndicats qui « administrent des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation » relevant du régime de la loi du 10 juillet 1965.

3. Quand ?

Pour les syndicats qui doivent faire l’objet d’une immatriculation, la date limite pour satisfaire cette exigence varie :

  • Pour les syndicats nouvellement constitués, l’obligation d’immatriculation doit être réalisée dès la publication du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division au fichier immobilier et au livre foncier.
  • Pour les syndicats comprenant plus de 200 lots, l’immatriculation doit être effectuée avant le 31 décembre 2016.
  • Pour les syndicats comportant entre 51 et 200 lots, la date limite est le 31 décembre 2017.
  • Pour tous les autres, l’échéance est le 31 décembre 2018.

4. La déclaration

La déclaration est adressée auprès du registre national des copropriétés, elle pour objet de permettre à l’administration de récolter des données afin de dresser un état des lieux des syndicats de copropriétés.

4.1 Au préalable, un compte doit être créé sur le site internet de l’Anah[2] qui devra rattacher le compte du télédéclarant à chaque syndicat dont il a la gestion. Les premières demandes effectuées avant le 1er janvier 2017 valent demande simultanément de rattachement à son compte par le syndic ou l’administrateur provisoire.

4.2 Aux titres de l’annexe 4 de l’arrêté du 10 octobre 2016, la déclaration doit comporter :

Le nom de la copropriété et son adresse, la date du règlement de copropriété, le nombre total de lots, le nombre total de lot affectés à usage d’habitation, de bureaux ou de commerce, ainsi que ceux faisant l’objet d’un usage mixte et les lots destinés au stationnement.

La déclaration doit également préciser si le syndicat fait l’objet d’une procédure particulière d’alerte, de redressement, ou s’il a fait l’objet d’un arrêté ou d’une injonction au titre de l’insalubrité.

4.3 A l’issue de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, il conviendra de préciser le montant du budget prévisionnel, le montant du budget des provisions pour travaux et les dettes du syndicat à l’égard des fournisseurs, les impayés. Si des copropriétaires sont débiteurs du syndicat à hauteur de 300 euros, cela devra être signalé.

Si les syndicats sont composés de moins de 10 lots à usage de logement, de bureaux et de commerces et un budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs inférieurs à 15 000 euros, ils sont exonérés de cette obligation de déclaration complémentaire[3].

D’autres informations complémentaires doivent être mentionnées comme le nombre d’employés du syndicat, le nombre de bâtiment par valeur d’étiquette énergie, le nombre d’ascenseur ou encore la nature du chauffage.

Enfin, des précisions doivent être apportées concernant l’environnement du syndicat immatriculé (ASL, AFUL).

4.4 Le syndicat doit veiller à leur actualisation tous les ans dans un délai de deux mois suivant la tenue de l’assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés.

Attention, aux syndicats qui bénéficient de subventions publiques, le défaut d’immatriculation ou d’actualisation des données peut entrainer une interdiction de percevoir ces financements.

5. Qui doit immatriculer ?

L’immatriculation est confiée au syndicat ou à l’administrateur provisoire qui doit renseigner le registre national des copropriétés afin de permettre au notaire de faire figurer sur l’acte authentique de vente le numéro d’immatriculation.

L’article L. 711-6 CCH permet à toute personne qui y a un intérêt de contraindre le syndicat à satisfaire ses obligations[4].

Le mandataire dispose d’un accès complet aux informations du registre national s’agissant des copropriétés dont il a la gestion.

Pour le public et les notaires, l’accès aux informations contenues dans le registre reste limité aux seules informations visées à l’article L. 711-2-1 du CCH[5].

L’immatriculation est également un moyen de recensement, de collecte de données, pour établir un véritable diagnostic de la situation des copropriétés.

Lien utile : https://www.registre-coproprietes.gouv.fr/

Flash info rédigé par Yoan VOLPELLIERE, élève avocat, sous la direction de Jean-Christophe LUBAC, Avocat associé, mis en ligne le 13 février 2017

 

[1] (N) Le Rudulier, L’immatriculation des copropriétés, AJDI 2016.822.

[2] http://www.anah.fr/professionnels-de-lhabitat/syndics-de-coproprietes/registre-des-coproprietes-immatriculer-une-copropriete/

[3] Article R 711-9 CCH : « Les syndicats de copropriétaires relevant du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne sont pas tenus de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés ».

[4] Article L. 711-6 CCH « Pour obtenir du syndic l'exécution des obligations mentionnées aux articles L. 711-1 à L. 711-4, le teneur du registre peut, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, appliquer une astreinte à l'encontre du syndic. L'astreinte court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu'à la complète transmission ou actualisation des données ».