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Les faits étaient les suivants : un logement est loué dans un immeuble qui fait l’objet d’un arrêté de péril portant sur les façades du bâtiment. Le bailleur délivre un commandement de payer au locataire visant les loyers échus depuis l'entrée en vigueur de l’arrêté. Le locataire forme opposition.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence condamne le locataire au paiement de l’arriéré au motif que l’arrêté de péril ne porte que sur les parties communes et non privatives de l'immeuble et n’est pas assorti d’une interdiction d’habiter. Elle juge que la suspension des loyers ne s’applique que dans le cas où l’état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants.

La Cour de Cassation sanctionne la Cour d’appel, en considérant que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes. La cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas en exigeant que l’état du bâtiment ne permette pas de garantir la sécurité des occupants.

Ainsi, lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la suspension des loyers vaut pour tous les lots comprenant une quote-part dans ces parties communes :

« Attendu que, pour condamner M. Y... au paiement d'une somme de 3 640, 28 euros, l'arrêt retient qu'un arrêté municipal du 17 septembre 2010 a ordonné aux copropriétaires de l'immeuble de mettre fin durablement au péril en réalisant des travaux de réparation, que cet arrêté ne porte que sur les parties communes de l'immeuble et non privatives et n'est pas assorti d'une interdiction d'habiter, qu'il n'apparaît pas que la nature des désordres et des travaux à entreprendre pour y remédier aient pu priver ou interdire à M. Y... l'occupation sécurisée de son logement, et que l'article L. 521-2, qui prévoit la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux ordonnés par arrêté de péril dans le cas où l'état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, n'a donc pas à recevoir application ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l'article L. 521-2, I, précité s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition relative au fait que l'état du bâtiment ne permette pas de garantir la sécurité des occupants qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé (...) ».

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 octobre 2016, 15-22680

Flash info rédigé par Marc TADDEI, Avocat sénior, mis en ligne le 16 novembre 2016