Le 13 mai 2014, la 1ère Chambre civile de la Cour de Cassation a estimé qu’en matière d’occupation des domaines public et privé d’une commune, cette dernière devait justifier les écarts entre les redevances et les loyers par des éléments objectifs et notamment au regard des caractéristiques propres aux locaux.
En l’espèce, depuis de nombreuses années, la commune de Châteauroux, qui mettait gracieusement à disposition d’organisations syndicales départementales des locaux appartenant à son domaine privé, a décidé d’assujettir l’occupation desdits locaux à la perception de loyers. Informées, les organisations syndicales ont refusé ces nouvelles conditions. La commune leur a donc notifié la résiliation de la convention verbale de mise à disposition et des conventions d’occupation précaire dont elles disposaient, puis elle a assigné les organisations syndicales en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.
La Cour de cassation avait alors considéré que la commune pouvait légalement révoquer les prêts de locaux de son domaine privé à titre gracieux et avait renvoyé l’affaire devant la cour d’appel d’Orléans (1ère Civ. 3 juin 2010, n° 09-14633).
Dans son arrêt, la cour d’appel a fait droit aux demandes d’expulsion et de paiement de la commune en considérant que, contrairement à ce que soutenaient les requérants, les organisations syndicales occupantes du domaine du domaine public s’acquittaient bien d’une redevance, certes d’un montant plus faible que les loyers envisagés pour l’occupation des locaux du domaine privé.
La Cour de cassation censure ce raisonnement sur le fondement de l’article L. 2144-3 du code général des collectivités territoriales (ancien article L. 2143-3 du CGCT) et du principe d’égalité des citoyens devant la loi.
Elle affirme en effet que « ce texte, qui ouvre à la commune la faculté de mettre des locaux à la disposition des syndicats qui en font la demande, ne distingue pas selon la domanialité de ces locaux ; que l’exercice de cette faculté doit obéir au principe d’égalité susvisé ».
La cour d’appel a donc privé sa décision de base légale puisqu’elle n’a pas recherché « si les écarts qu’elle constatait entre le montant de ces redevances et celui des loyers que la commune exigeait des trois unions départementales, à peine de résiliation des conventions, étaient justifiés par les caractéristiques propres aux locaux qu’elle mettait à leur disposition, ou par tout autre élément objectif ».
Ce raisonnement n’est pas sans rappeler celui en matière de redevance d’occupation du domaine public où la redevance doit tenir compte des avantages de toute nature[1].
Ainsi, ce n’est pas tant l’écart entre redevances et loyers que la Cour de cassation remet en cause, mais le fait que les loyers puissent ne pas être justifiés dans leurs montants.