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En principe, il est acquis qu’un immeuble qui fait l'objet de travaux nécessitant une démolition partielle de son gros œuvre et qui s'en trouve dans son ensemble impropre à toute utilisation ne peut plus être regardé, jusqu'à l'achèvement de ces travaux, comme une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du CGI, et doit alors être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties en vertu de l’article 1393 du CGI (CE, 16 février 2015, SCI La Haie de Roses, n° 369862, RJF 5/15 n° 410)

Par un arrêt du 3 février 2021, le Conseil d'Etat est venu préciser que la seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter sa démolition complète ou porter une atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne suffit pas à lui faire perdre son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.

Tel était donc le cas d’un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes dont le propriétaire a lancé des travaux pour le transformer en logements : en l’occurrence, la réhabilitation de la totalité des 61 logements d’une maison de retraite, laquelle impliquait la création de 1 077 m² de surface de plancher supplémentaire et le changement de destination de 3 101 m² de surface, et ce même si le bâtiment est en cours de démolition intérieure et de désamiantage, que des gravats et des câbles électriques étaient amassés au sol et que les salles de bains avaient été vidées de leurs équipements de plomberie.

La démolition en cours n’ayant pas affecté au 1er janvier 2017 le gros œuvre d'une manière telle qu'elle rendait le bâtiment dans son ensemble impropre à toute utilisation, le Conseil d’Etat a estimé que le tribunal administratif n'avait pas commis d'erreur de droit ou inexactement qualifié les faits en considérant que l’immeuble constituait encore une propriété bâtie au sens des dispositions précitées de l'article 1380 du code général des impôts et non à une propriété non bâtie imposable en vertu des dispositions de l'article 1393 du même code.

Une solution sévère, qui rappelle donc que, pour échapper à la taxe foncière sur les propriétés bâties lorsque l’on entreprend d’importants travaux sur un bien immobilier, il convient que les travaux, en plus de rendre l’immeuble impropre à toute utilisation, portent en partie sur le gros œuvre (c’est-à-dire sur les ouvrages d’un bâtiment qui composent son ossature et assurent sa stabilité : fondations, murs, planchers, escaliers ; le gros œuvre se distinguant du second œuvre qui est constitué des ouvrages d’achèvement d’une construction et qui assure son étanchéité, son isolation thermique ou encore sa décoration).

CE 3 février 2021, Société de la Reine Blanche, n° 434120

 

Flash info rédigé par Bertrand JULIÉ, avocat sénior, mis en ligne le 4 février 2021