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Par un arrêt en date du 23 septembre 2020, la Cour de cassation a apporté des précisions intéressantes sur la possibilité offerte au titulaire du droit de préemption de consigner le prix de vente « en cas d’obstacle au paiement » conformément à l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme.

On rappellera que la loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les délais relatifs au paiement et les conditions du transfert de propriété lors de l’acquisition d’un bien par voie de préemption qui intervient « à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique ».

Désormais, la règle impérative à respecter pour le titulaire du droit de préemption est de payer ou consigner le prix de vente dans un délai de quatre mois suivant, « soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication ». A défaut, le vendeur peut aliéner librement son bien et la décision de préemption encourt la caducité (Conseil d’Etat, 29 juin 2020, n°435502, SCI Eaux douces).

Par cet arrêt, la Cour de cassation affirme que le « risque avéré de non-restitution du prix de vente en cas d’annulation de l’arrêté de préemption par la juridiction administrative » peut caractériser à lui seul « l’existence d’un obstacle au paiement justifiant la consignation du prix de vente ».

Cette décision est un pas important pour le titulaire du droit de préemption qui est amené à s’interroger régulièrement sur les motifs pouvant justifier une consignation régulière du prix de vente. Par cet arrêt, la Cour de cassation permet ainsi aux titulaires du droit de préemption de consigner le prix de manière plus souple et, en conséquence, de ne pas procéder immédiatement au transfert de propriété dès lors que la décision de préemption fait l’objet d’un recours contentieux et qu’il existe un risque avéré de non-restitution du prix de vente.

Deux autres informations importantes sont apportées par cet arrêt.

D’une part, la Cour de cassation indique que les motifs de consignation listés à l’article R. 323-8 du code de l’expropriation ne sont pas applicables lors d’une préemption aux prix et conditions de la déclaration d’intention d’aliéner. En matière de préemption, le prix ne peut être consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation que « lorsque le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation » conformément à l’article L. 213-4 al. 3 du code de l’urbanisme.

D’autre part, l’arrêt précise que l’article 642 du code de procédure civile est applicable pour le paiement ou la consignation du prix de vente. En conséquence, si le délai pour régler ou consigner expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, celui-ci est prorogé au premier jour ouvrable suivant.

Cour de cassation, Civ. 3ème, 23 septembre 2020, n°19-14.261

 

Flash info rédigé par Jonathan AZOGUI, Avocat sénior, mis en ligne le 8 octobre 2020