À l’instar des biens appartenant à des personnes publiques soumis au régime de la copropriété, les immeubles administratifs inclus dans le périmètre d’une AFUL n’appartiennent pas au domaine public.
En effet, par un arrêt du 23 janvier 2020, le Conseil d’État a jugé qu’un bien appartenant à une personne publique inclus dans le périmètre d’une association foncière urbaine libre (AFUL) ne pouvait pas relever du domaine public mais uniquement du domaine privé.
En l’espèce, le tribunal de grande instance de Meaux était saisi d’une action en nullité de la cession par la commune de Bussy-Saint-Georges d’un ensemble immobilier qu’elle avait acquis en 2007 et a sursis à statuer dans l’attente de la détermination par la juridiction administrative du caractère public ou privé des biens ainsi cédés.
Après que le tribunal administratif de Melun a déclaré que cet ensemble immobilier appartenait au domaine public de la commune, sa décision sera infirmée par le Conseil d’État.
En effet, le juge de première instance avait jugé que la circonstance que les biens vendus soient situées dans un immeuble géré par une AFUL n’écartait pas ipso facto leur appartenance au domaine public de la commune.
Au visa des dispositions de l’article 6 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et de l’article L. 322-9 du code de l’urbanisme, dans sa version issue de cette ordonnance, concernant les créances de toutes natures exigibles d’une association foncière urbaine, le Conseil d’État a invalidé le raisonnement tenu par les premiers juges et considéré que « le régime des associations foncières urbaines libres [était] incompatible avec celui de la domanialité publique, notamment avec le principe d’inaliénabilité. »
En effet, ces dispositions prévoient, notamment, que lesdites créances à l’encontre de l’un de ses membres sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ses membres compris dans le périmètre de l’association.
Or, la mise en œuvre de cette hypothèque légale supposant la vente du bien qu’elle grève, elle ne saurait s’appliquer aux biens réputés hors du commerce tels que les biens appartenant au domaine public.
Dans ces conditions, les « locaux acquis par une personne publique dans un immeuble inclus dans le périmètre d’une association foncière urbaine libre, fût-ce pour les besoins d’un service public, ne peuvent constituer des dépendances du domaine public. »
Cet arrêt aura donc des conséquences sur les divisions en volume dès lors que la plupart des ensembles immobiliers complexes sont la plupart du temps gérés par des AFUL.
Par ailleurs, pour rappel, dans un arrêt de principe du 11 février 1994, le Conseil d’État avait considéré que les immeubles des personnes publiques soumis au statut de la copropriété faisaient nécessairement partie de leur domaine privé dès lors que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 comportait des dispositions d’ordre public incompatibles avec le principe de la domanialité publique, telles que l’hypothèque légale dont le syndicat de copropriétaires dispose afin de garantir ses créances à l’encontre des lots de chaque copropriétaire ou le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil.
Par leur décision du 23 janvier 2020, les juges du Palais-Royal ont donc transposé cette logique aux immeubles administratifs inclus dans le périmètre d’une AFUL.
Cet arrêt du 23 janvier 2020 aura donc des conséquences également sur les divisions en volume composées des lots affecté au domaine public dès lors que la plupart des ensembles immobiliers complexes sont gérés par des AFUL.
En effet, pour conserver à un immeuble son appartenance au domaine public, tant l’application du statut de la copropriété, désormais autorisée, que la gestion par une AFUL seront exclues.
Ainsi, si une dépendance du domaine public s’insère dans une division en volumes, se posera la question du choix du mode de gestion qui ne pourra se faire ni par une AFUL, ni par une ASL, qui prévoit également une hypothèque légale à l’article 6 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, mais soit sans personne morale, soit au travers d’une autre catégorie, si cela est possible.
Sinon, le domaine public ne serait plus compatible ni avec le statut de la copropriété, ni avec celui de la division en volume, ni avec celui du lotissement.
Une autre solution tiendrait dans le fait que le volume supportant le domaine public soit exclu de l’assiette de l’AFUL ou de l’ASL tout en prévoyant un contrat de droit privé hors champ d’application de l’ordonnance du 1er juillet 2004 sur sa participation aux charges et aux éventuelles servitudes.