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Par un avis du 24 juillet 2019, le Conseil d’Etat a affirmé que la mention du nombre maximal de lot dans le cahier des charges d’un lotissement constitue une règle d'urbanisme et peut donc être frappée de caducité au sens des dispositions précitées de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme.

En l’espèce, un requérant avait demandé au juge administratif de première instance d’annuler la décision d’un maire ne s’opposant pas à une déclaration préalable portant sur la création de quatre lots sur un terrain faisant partie d’un lotissement. Le Tribunal administratif saisi a alors sollicité l’avis du Conseil d’Etat afin de déterminer si la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans un cahier des charges approuvé d'un lotissement constitue une règle d'urbanisme susceptible d'être frappée de caducité en application de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme.

Le Conseil d’Etat indique alors que « par sa décision 2018-740 QPC du 19 octobre 2018, le Conseil constitutionnel a considéré que les dispositions de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, compte tenu de leur objet, autorisent uniquement la modification des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d'urbanisme mais ne permettent pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis. Il y a lieu, pour l'application de l'article L. 442-9 du même code, de retenir, de la même façon, que ses dispositions prévoient la caducité des seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d'urbanisme ».

Il en a déduit que la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d'un lotissement constitue une règle d'urbanisme, eu égard tant à son objet qu'à ses effets. Ainsi, aux termes de l’article L. 442-9 précité, une telle limitation du nombre de lot cesse de s’appliquer « au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, et l'autorité chargée de délivrer les autorisations d'urbanisme ne peut l'opposer à la personne qui sollicite un permis d'aménager, un permis de construire ou qui dépose une déclaration préalable. De même, si une majorité de colotis a demandé le maintien de cette règle, elle a cessé de s'appliquer à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové».

Le Conseil d’Etat rappelle toutefois que cette caducité ne fait pas obstacle à ce que l'autorité compétente fasse usage des pouvoirs qu'elle tient des articles L. 442-10 et L. 442-11 du code de l’urbanisme, ainsi que le prévoit son article L. 442-12 s'agissant des subdivisions de lots, pour modifier un cahier des charges sur ce même point dès lors que les clauses du cahier des charges du lotissement continuent de régir les rapports entre colotis.

CE, avis, 24 juillet 2019, n°430362

Flash info rédigé par Laura SANTANGELO, avocate, mis en ligne le 2 septembre 2019