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Par son arrêt ‘’Commune de Grenoble’’ du 17 juillet 2009 (n° 301615, Publié au recueil Lebon), le Conseil d’Etat a posé le principe selon lequel si « une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, elles ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés ». Depuis, les contours de ce principe ont été clarifiés à plusieurs reprises par la Haute Juridiction (voir par exemple : CE 28 décembre 2017 n° 406782).

L’arrêt du 28 décembre 2018 vient à son tour préciser la notion d’« ensemble immobilier unique » qui nécessiterait un permis de construire unique.

En l’espèce, le maire d'Anglet avait délivré à deux sociétés des permis de construire le 15 octobre et 4 décembre 2015 et puis des permis de construire modificatifs le 25 juillet 2016. Ces autorisations d’urbanisme avaient été délivrées pour la réalisation de projets de grande ampleur édifiés dans la même allée par deux sociétés distinctes. Les requérants ont demandé l’annulation de l’ensemble des permis au tribunal administratif de Pau qui a fait droit à leurs requêtes au motif que les projets de construction en cause exigeaient, du fait de leurs caractéristiques, une autorisation de construire unique.

Saisie par un pourvoi, le Conseil d’Etat a annulé la décision du juge administratif, et estimé que les deux projets bien que situés sur deux terrains contigus, ne constituaient pas un ensemble immobilier unique.

Après avoir rappelé le considérant de principe précité, il a ainsi précisé que « lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique ».

Par suite, il a considéré que le tribunal administratif avait commis une erreur de droit pour apprécier le lien fonctionnel des bâtiments en cause en se fondant uniquement sur des éléments techniques, à savoir le fait que ces projets soient « desservis par une même voie d’entrée et de circulation interne, qu’ils bénéficient d’une même rampe d’accès à leurs parcs de stationnement respectifs et partagent les mêmes réseaux d’eau, d’électricité, de fibre optique et de gaz, ainsi que l’éclairage collectif et d’autres équipements annexes tels qu’un poteau incendie, des boîtes aux lettres et un local de stockage de conteneurs à déchets et qu’enfin, bien que relevant de deux maîtres d’ouvrage distincts, ces projets présentent la même conception architecturale ».

En conclusion, en statuant ainsi, le Conseil d’Etat vient préciser dans cet arrêt que des éléments techniques ne peuvent suffire à caractériser un lien fonctionnel suffisant entre des constructions distinctes.

CE 28 décembre 2018 n° 413955, mentionné dans les tables du recueil Lebon

Flash info rédigé par Laura Blu MAUSS, élève avocate, en collaboration avec Barbara RIVOIRE, Avocat associé, mis en ligne le 17 janvier 2019