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La loi no 65-557 du 10 juillet 1965 encadre la création de groupements adjoints au syndicat principal afin de conserver l’unité de la copropriété. Il n’est possible de créer un syndicat secondaire au sein de la copropriété que dans les conditions prévues à l’article 27. Aux termes de l’alinéa premier de cet article « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire. »

En l’espèce, un immeuble, placé sous le statut de la loi précitée, a fait l’objet d’une division horizontale en deux lots. Le règlement de copropriété autorisait les copropriétaires à réaménager les parties privatives et à les diviser en plusieurs lots de manière à créer une nouvelle copropriété verticale, distincte de la première, afin de permettre la restructuration de l’immeuble. Cette faculté appartenait à tout propriétaire de lots sans réunion préalable d’une assemblée. Un an plus tard, l’un des lots a été divisé en dix lots, ce qui avait eu pour conséquence la modification de l’état descriptif de division, l’adoption d’un nouveau règlement de copropriété correspondant à cette nouvelle copropriété verticale et la constitution d’un syndicat. Ces différents syndicats ont cohabité pendant près de trente ans jusqu’à ce que certains copropriétaires contestent la répartition des charges. Selon les premiers juges, la création d’une nouvelle copropriété verticale, ayant elle-même conduit à la création d’un syndicat autonome de celui de la copropriété horizontale, résultait de la division des lots et des dispositions du règlement de copropriété.

La Cour de cassation a censuré les juges d’appel en jugeant que « la division d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires », rappelant en cela sa jurisprudence selon laquelle « la liberté contractuelle [est] limitée par les dispositions d'ordre public de la loi et (…) le législateur [a] voulu qu'il ne puisse y avoir de syndicats secondaires que lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments (…). »[1]

Ainsi, les principes de l’unité de l’immeuble et d’indissociabilité entre parties communes et parties privatives ne permettent pas que la division d’un lot donne naissance à une nouvelle copropriété en son sein dès lors que la condition matérielle de distinction des bâtiments prévue par la loi n’est pas caractérisée, les lots issus de cette division faisant alors nécessairement partie de la copropriété.

Cass. civ. 3e, 18 janv. 2018, n° 16-26.07218 janv. 2018, n° 16-26.072

 

Flash info rédigé par Clément BOUDOYEN, Avocat, mis en ligne le 13 mars 2018

 

 

 

[1] Cass. civ. 3e, 20 mai 2009, no 07-22.051 : jugeant également que, « même s’ils ont été institués par une clause du règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite, les syndicats secondaires n’en ont pas moins acquis, dès leur constitution et jusqu’à la décision ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux tiers. »