1. Par un arrêt du 21 janvier 2016, n°15-10566, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur les règles d’urbanisme comprises dans les cahiers des charges d’un lotissement, après l’adoption du nouvel article L.442-4 du Code de l’urbanisme.
2. Pour comprendre la portée de cette décision, il faut revenir sur les différentes évolutions juridiques des documents de lotissement.
3. Avant la loi ALUR, la loi du 19 juillet 1924 prévoyait l’obligation de déposer un projet d’aménagement contenant un cahier des charges stipulant des servitudes hygiéniques, archéologiques et esthétiques applicables au lotissement.
Le cahier des charges était approuvé par l’administration, lui conférant ainsi une double nature, contractuelle et réglementaire.
La réforme de 1958/1959 a entendu séparer les règles de lotissement en fonction de leur objet, en deux documents : d’une part le cahier des charges, devenu facultatif, ayant un fondement contractuel et régissant les relations entre colotis, et d’autre part le règlement, contenant des règles d’urbanisme et tenant son caractère obligatoire de l’approbation administrative.
Cependant, jusqu’à 1978, l’administration a parfois continué à approuver les cahiers des charges, leur conférant ainsi une portée réglementaire.
4. En 1986, le législateur a prévu à l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme, devenu depuis l’article L. 442-9, la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement dès lors qu’un plan d’occupation des sols ou un document en tenant lieu avait été approuvé et qu’un délai de dix ans s’était écoulé depuis la délivrance de l’autorisation de lotir.
Cette caducité ne concernait pas les droits et obligations des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement.
Néanmoins, la Cour de Cassation persistait à considérer qu’échappaient à la caducité toutes les règles figurant au cahier des charges qu’elles soient ou non des règles d’urbanisme et que ce cahier des charges ait été ou non approuvé (Cass. Civ. 3e 26 janvier 2005, pourvoi n° 03-15584).
5. Face à cet état du droit, la loi ALUR, n°2014-366 du 24 mars 2014 a introduit l’article L. 442-9 au Code de l’urbanisme, aux termes duquel :
« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu».
Cette disposition, qui a pour objet de permettre la densification des espaces écartant les règles de lotissement limitant les constructions alors que la réglementation locale d’urbanisme les autoriserait, étend le principe de la caducité aux clauses de nature réglementaire des cahiers des charges non approuvés.
6. Pour autant, la Cour de cassation, saisie d’un litige sur l’application d’une disposition du cahier des charges, ne s’est pas prononcée dans le sens de cette nouvelle législation.
Dans cette affaire, le propriétaire d’un lot de lotissement avait assigné une société pour obtenir sa condamnation à démolir l’extension d’un bâtiment édifié sur un lot voisin qui avait obtenu un permis de construire, au motif que cette extension ne respectait pas l’article 15 du cahier des charges limitant la superficie des constructions.
En première instance, le Tribunal de grande instance puis la Cour d’appel d’Aix-en-Provence ont fait droit au requérant.
La société a alors formé un pourvoi en cassation au motif que la disposition en cause du cahier des charges constituait une règle d’urbanisme puisqu’elle était relative à l’utilisation du sol.
Elle soutenait dès lors que la Cour d’appel avait méconnu l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme, en ne permettant pas à la société de bénéficier de la caducité des règles d’urbanisme, et en refusant de renvoyer la question à la juridiction administrative.
La Cour de cassation, saisie de l’affaire, a considéré que : « le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues », et que « ces dispositions continuaient à s’appliquer entre colotis ».
Elle a donc maintenu sa jurisprudence antérieure selon laquelle les règles contractualisées dans le cahier des charges du lotissement demeurent applicables tant que celui-ci est en vigueur, peu important qu’elles aient un caractère réglementaire, et semble donc ne pas tenir compte de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme, ce qui fait obstacle à l’objectif de densification des anciens lotissements affirmé par la loi ALLUR.