Dans le cadre de la loi d’habilitation à légiférer par ordonnance pour accélérer les projets de construction du 1er juillet 2013, trois nouvelles ordonnances ont été présentées en Conseil des ministres le 2 octobre 2013 et publiées au Journal officiel le 4 octobre.
La première ordonnance et son décret d’application, publiés le même jour, créent de nouvelles dispositions permettant de déroger au règlement du plan local d’urbanisme (PLU) pour certaines communes (1). La deuxième ordonnance renforce la protection des acquéreurs en cas de défaillance du promoteur lors des ventes en l’état futur d’achèvement (2). Enfin, le troisième texte crée une nouvelle procédure visant à raccourcir les délais de construction (3).
- La possibilité de déroger aux dispositions du PLU
L’article 1er de l’ordonnance n°2013-889 crée un nouvel article L. 123-5-1 du code de l’urbanisme qui autorise des dérogations au règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu dans « les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au septième alinéa de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation ».
L’autorité chargée de délivrer le permis de construire pourra, par décision motivée :
« 1° Déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement, sans pouvoir dépasser la hauteur de la construction contiguë existante calculée à son faîtage et sous réserve que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant ;
2° Déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logement. Si le projet est contigu à une autre construction, elle peut également déroger aux règles de gabarit pour autoriser la surélévation à dépasser la hauteur maximale dans les conditions et limites fixées au 1° ;
3° Déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement pour autoriser la transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite du gabarit de l’immeuble existant ;
4° Déroger en tout ou partie aux obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, en tenant compte de la qualité de la desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité. »
Le décret d’application n°2013-891 adapte les procédures et délais d’instruction en matière de délivrance des permis de construire sollicitant une telle dérogation. Il précise notamment que le maître d’ouvrage devra, lors du dépôt de permis de construire, indiquer les règles auxquelles il souhaite déroger et les raisons pour lesquels il ne peut les respecter ainsi que les aménagements ou mesures compensatoires qu’il propose.
Le dossier transmis par le maire devra être instruit sous trois mois par le préfet, l’absence de notification de la décision du préfet valant accord tacite sur les demandes de dérogation au code de la construction et de l’habitation.
Le décret prévoit également une majoration du délai d’instruction de droit commun des demandes de permis de construire, d’un mois pour celles dérogeant aux seules règles d’urbanisme et de deux mois pour celles dérogeant aux règles de la construction afin de tenir compte de l’allongement dû à l’examen des dérogations.
Ces dispositions sont entrées en vigueur le 5 octobre 2013.
- Vente en l’état futur d’achèvement : obligation de souscrire une assurance pour les promoteurs
L’ordonnance n°2013-890 vise à sécuriser les acheteurs de logements en cas de défaillance du promoteur. Les articles L. 261-10 et L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation sont ainsi modifiés et imposent la souscription d’une garantie financière par le promoteur dans l’hypothèse où celui-ci se révèlerait défaillant pour apporter les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux.
Ces dispositions s’appliqueront aux « opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015 ».
- Création d’une procédure intégrée pour le logement (PIL)
Pour raccourcir les délais de construction, « par deux » selon le rapport remis au Président de la République, l’ordonnance n° 2013-888 crée une procédure intégrée pour le logement (PIL).
Les opérations d’aménagement ou les constructions destinées principalement à l’habitation, à caractère public ou privé, présentant un caractère d’intérêt général et situées dans une unité urbaine au sens de l’INSEE (zone de bâti continu – pas de coupure de plus de 200 mètres entre deux constructions – qui compte au moins 2 000 habitants) pourront faire l’objet d’une PIL.
Si le projet est qualifié d’intérêt général, cette procédure permettra de rendre compatibles les documents d’urbanisme et, en parallèle, d’adapter les normes de rang supérieur. Cette mise en compatibilité se fera après enquête publique et devra être approuvée, en principe, par le préfet.
L’autorité compétente pour engager cette nouvelle procédure sera celle qui élabore les documents d’urbanisme à mettre en compatibilité ou pour autoriser ou réaliser l’opération d’aménagement ou de construction. Pourront ainsi être mis en compatibilité les plans locaux d’urbanisme, les schémas de cohérence territoriale, le schéma directeur de la région d’Ile-de-France, le plan d’aménagement et de développement durable de Corse et les schémas d’aménagement régional.
Pourront être adaptés les documents qui peuvent d’ores et déjà faire l’objet d’une adaptation dans le cadre d’une déclaration de projet conformément à l’article L. 300-6 du code de l’urbanisme : les schémas directeurs d’aménagement et de gestion des eaux ; les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, les schémas régionaux de cohérence écologique, les plans climat-énergie territoriaux, les directives territoriales d’aménagement, les plans de prévention des risques naturels, les programmes locaux de l’habitat, les plans de déplacements urbains.
Les dispositions de cette ordonnance entreront en vigueur le 1er janvier 2014.